— 説明されていた賃料収入が得られない場合、損害賠償はできる？ —

最近、「景観条例の強化」や「屋外広告物規制の見直し」がニュースでも取り上げられることが増えました。
街並みを守るための動きが進んでいるのは素敵なことですが、一方で、不動産の収益に影響が出るケースもあるため、オーナー様からのご相談も以前より増えたように思います。

今日はその中でもとても多い質問、
「屋上広告塔からの賃料収入も説明されたので購入したのに、実は広告物の掲出が条例で禁止されていた…これって損害賠償できるの？」
というテーマを、とてもわかりやすくお話ししてみます。

もちろん、法律は時期によって変わることもあるので、最新のご確認は必ずお願いしますね。

■ 結論：売主である宅建業者に損害賠償請求できます

テナントビルや収益ビルを購入するとき、
「どれだけの賃料収入が得られるか」 は、一番重要な判断材料です。

もし売主（宅建業者）が、
「屋上の広告塔から月額○万円入りますよ」
と説明した上で物件を販売したのに、

実際には
条例で広告物そのものが掲出できない地域だった
という場合——

これは 売主の調査説明義務違反 となり、
損害賠償請求が認められる可能性が高い とされています。

■ なぜ売主に責任があるの？

▶「調査して説明する義務」があるからです

本来、契約するかどうかを判断するための情報は、買主自身が集めるのが基本です。
でも、不動産取引は専門知識が多く、買主だけでは調べきれないことも少なくありません。

特に売主が宅建業者の場合は、

• 法令上の制限

• 効率的に使えない可能性がある設備

• 収益に影響する項目
  などについて、信義則上の調査・説明義務 が課されると考えられています。

そして、屋上広告塔のように、
説明された収益の一部を占める項目が、実は条例で禁止されていた
となれば、それは収益に直結する大問題です。

そのため、宅建業者は
「広告物が出せる地域なのか」
を事前に調べ、説明する義務があるのです。

■ 実務で特に注意したいポイント

今回は裁判例の内容をベースにしていますが、
実際のテナントビルの売買でも同じことが十分起こり得ます。

たとえば——

• 大通り沿いで、広告塔の収入が魅力と言われて購入

• でも後から「この地域は屋外広告物禁止区域です」と判明

• 結果、予定していた広告収入がゼロに…

このようなケースは、
“利回りの根拠となる収益” が成り立たない ため、
売主の説明義務違反が認められやすい内容です。

■ 不動産会社の誠実さが本当に大切な理由

不動産って、建物自体よりも
「どんな使い方ができるか」
で価値が変わってしまうもの。

だからこそ、私はいつも、
「わかりにくい法令部分こそ丁寧に説明すること」
が不動産会社の誠実さだと思っています。

特に、

• 屋外広告物条例

• 景観条例

• 都市計画上の規制
  などは、買主が自分だけで把握するのは難しい領域です。

売主側がしっかり調べ、必要な情報をきちんと説明していれば、
トラブルは本当に少なくなります。

オーナー様と同じ方向を向き、
“リスクも含めて正直に伝える”
こういう不動産会社がもっと増えたらいいな…と日々感じています☺️

■ さいごに

屋上広告塔の収益に限らず、
収益物件のお話は「数字」だけでは判断できない部分がとても多いもの。

少しでも気になる点があれば、
事前に専門家に相談することで、大きなトラブルを避けることができます。

• 既に購入した物件での収益トラブル

• これから購入する物件の収益の見方

• 法令に関する事前調査のポイント

など、気になることがあれば、いつでもお話しくださいね。