市街化調整区域でも建て替えできる？知っておきたい確認ポイント

■ 最近のニュースを見ていて感じること

最近、空き家対策や郊外エリアの活用についてのニュースを目にすることが増えました。
「使われなくなった家をどうするか」
「古い建物を建て替えて住み続けられないか」
そんな声が、少しずつ増えているように感じます。

その中で、よく話題に上がるのが
市街化調整区域での建築です。

市街化調整区域は、
都市計画法に基づき、
原則として新たな建築や開発を抑制する区域として定められています。

そのため、「調整区域＝建て替えはできない」
と思われがちですが、実はそうとも限りません。

市街化調整区域でも、
次のようなケースでは建て替えが認められる可能性があります。

・当時、適法に建築された建物である
・既存建物と同一用途・同規模程度である
・自治体の許可基準に適合している

ここで重要になるのが、
“当時の状況”をどこまで確認できるかという点です。

建築が可能かどうかを判断する際、
現在の法律だけでなく、
建築当時の都市計画法や開発計画が大きく関係します。

・開発許可を受けて建てられたのか
・既存宅地として認められるのか
・どの時点の法令が適用されるのか

これらは、書類や行政の記録をもとに確認していく必要があります。

意外と知られていませんが、
国土地理院の過去の航空写真や地形図が、
判断材料になることがあります。

・いつ頃から建物が存在していたか
・宅地として利用されていた形跡があるか

こうした情報は、
「その土地がどう使われてきたか」を示す
客観的な資料として役立つことがあります。

市街化調整区域の建て替えは、
「できます」「できません」と
簡単に答えが出る話ではありません。

だからこそ、不動産会社には
・可能性があるかどうかを丁寧に整理する
・行政や専門家への確認を惜しまない
・曖昧な期待を持たせない

こうした誠実な姿勢が求められると感じています🌿

市街化調整区域での建て替えは、
不可能と決めつけるのも、
安易に期待するのも、どちらも危険です。

大切なのは、
・法令
・当時の状況
・客観的な資料

これらを一つずつ確認していくこと。

もし検討されている方がいらっしゃれば、
ぜひ早めにご相談ください。
状況を整理するところから、丁寧にお手伝いできればと思っています。